来源于网络
案例一
郭韧状师团队成功代理的房屋租赁条约轇轕一案，案情为：2018年11月29日，原告与上海某置业公司（被告一）、上海某房地产经纪有限公司（被告二）就位于上海市松江区某公寓一套房屋签订了《房屋租赁条约》。2018 年11月29日，原告与被告二签订了《上海市居住房屋租赁条约》 （由被告一签章），约定原告将上述房屋出租给被告一，原告自2019年6月开始陆续收到租金，但到2019年12月后就再未收到任何款项,且多次联系二被告， 二被告却一贯借故推托。原告事后创造，其与被告一、二签订的上 述《房屋租赁条约》，名为租赁实为买卖。该房屋没有产证，也不许可***，更不能作为居住房屋***，但被告一、二却诱骗原告与其签署名为租赁实为买卖的条约，违背了国家逼迫性规定,应该认定原告与被告一签订的《房屋租赁条约》无效，二被告收取的用度应予返还。
2020年6月份，收到了法院的调度书，法院调度结果支持了我方的主见：房屋买卖条约撤销，开拓商退本金给购房者并支付自支付购房款之日起至实际退回款项之日止的银行同期贷款的利息。调度结果如下：一、两被告共同返还原告本金；二、若两被告有任意一期未按上述第一项约定足额履行，则两被告应共同加付原告违约金，且原告有权就未履行的款项和违约金一并申请逼迫实行；三、双方当事人就本案再无其他争议。
案例二
在何雪清、福建诚旺置业有限公司房屋租赁条约轇轕一案（2019闽民申463号）中，福建诚旺置业有限公司因所交易的房产受到《国有培植用地利用权出让条约》中关于该项目产权中的50％不得进行产权分割发卖，其余50％可以分割发卖，但只能发卖给特定的台商的限定，由此双方之间产生轇轕。法院认为，双方签订的《商铺租赁条约》、《商铺租赁预定协议书》建立的是长期租赁条约关系，至于在《商铺租赁条约》、《商铺租赁预定协议书》中租金的给付、租后租赁物的归属问题以及店铺租赁期间的管理干系规定的条款，涉嫌有以租代售的性子，但该内容并不违反法律、法规的逼迫性规定，不因此约定而改变条约性子，故生效讯断认定本案为店铺租赁条约。
案例三
在厦门市二轻集体企业联社、肖立强房屋买卖条约轇轕（（2020）闽民申138号）中，法院认为《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议书（一）》、《房屋租赁补充协议书（二）》等三份协议，虽冠以房屋租赁协议及补充协议书，但从约定内容看，没有租金核心条款，肖立强对房屋霸占利用期限涵盖了房屋买卖条约买受人所享有的利用期限，特殊两份补充协议书还约定，鉴于双方原来附条件购买房屋的实际情形，肖立强如在租赁期内房屋依照规定具备***条件，可在补交干系税费后优先购买房屋，无需再支付购房款；结合肖立强支付大笔款项，以及房屋项下地皮为划拨地使买卖受限等事实，可以认定讼争三份协议干系约定具备房屋以租代售性子特色，认定为房屋买卖条约。
避雷指南
通过上述案例，可以看出法律实践对付以租代售合法与否的基本态度，认为以租代售该并不违反法律、法规的逼迫性规定，但是对付该行为存在着两种不同的认定结果，有些法院将其认定为租赁条约，有些法院则将其认定为房屋买卖条约。除此之外，我们还可以看出，以租代售常常会产生存在着违约、抵押、实行等方面的轇轕。为了避免轇轕，在进行以租代售的交易时，我们该当把稳以下几点：
其一，理解标的房屋。我们要警觉，对付交易受限的房屋如上文所提到的商改住等存在购房人不可能取得房屋的所有权的情形，只管即便避免采取以租代售的形式。租户签订以租代售条约前，可以通过哀求开拓商出示《国有地皮利用证》、《培植用地方案容许证》、《培植工程方案容许证》、《建筑工程施工容许证》及《培植工程消防验收见地书》等办法，以确认房屋不属于违法建筑并且具备交付利用的条件。在已经签署条约的情形下，购房人可以通过证明不理解限购政策，开拓商存在恶意的敲诈等情形，可以向法院申请撤销条约或解除条约。如果是个人之间以租代售的交易，明确房产证上的权利登记，查明是否存在抵押等情形。
其二，明确条约性子。购房者采纳以租代售的终极目的是为了取得房屋的所有权，以是条约条款的设置应该明确，以此避免法院将其认定为租赁条约。在条约中明确表示不动发生意的目的，如规定交房韶光、哀求、干系手续办理等条款。如条约中未约定办理不动产权证等相应条款，法院不予认定为房屋买卖条约的风险会较高，这可能导致买受方无法取得房屋所有权。
其三，谨慎设置条约条款。为了最大程度的降落以租代售的法律风险，掩护自身的权柄，我们要谨慎对待条约条款。例如，考虑到存在被认定为租赁条约的风险，租赁期限的设置该当符合法律最长租赁期限的规定，否则存在认定为无效条约的风险。根据《中华公民共和国民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁条约；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。除此之外，我们还可以通过违约条款的设置等方面来最大程度的保护自身权柄。
END
