导语：
在房地产行业所谓的黄金发展十年之后，遭遇了有史以来最严厉的调控之后，全体行业\"大众痛楚挣扎\"大众，开拓商纷纭探求出路，商业项目、旅游项目、养老项目、农业项目等等等等，彷佛都成为了方向。郑州也不例外，外来的\"大众和尚\公众与本地大大小小的开拓商、土豪伪土豪、大佬伪大佬、天使伪天使们纷纭求转型，找出路，于是乎郑州楼市上写字楼项目鳞次栉比，专业市场项目广告堪比当年敌特飞机撒策反传单，新建五星级酒店切实其实要把裕达砸的找不到影的节奏，方案部门桌案上动则几百几千亩的文化项目、旅游项目投资报告摞起来卖废品都能让几个吃货来顿大餐了……反正，都在抢\"大众资源\"大众 、找\"大众上帝\"大众、求\"大众财神\"大众，使劲\"大众圈\"大众呗，不然多摧残浪费蹂躏\"大众商都\"大众的名号……
（扯的有点远了，回归正题）
咱不提\"大众南天安、华南城，北联东、中原幸福\公众，不提上海张江、成都置信、五矿、北科建、东湖高新，不提什么\"大众企业自建园区阶段、工业地产阶段、家本地产阶段\"大众，不提什么\公众家当园区开拓模式、主体企业勾引模式、家本地产商模式、综合运作模式\"大众，那些太高远，太严明，咱就吐槽身边郑州以开拓商为主体的家当园项目。
一、东区：联东U谷·经开国际企业港、复兴（郑州）家当园
1、复兴（郑州）家当园
位于经开区航海东路与二***街交叉口，间隔联东项目就几百米。\"大众总占地面积650亩，是集研发、生产、仓储、物流、发卖于一体的综合性家当园。个中，一期节能环保及3G通讯项目，占地面积202亩，投资5亿元，涉及3G射频、节能环保、新能源照明等领域。项目利用欧美第四代工业园区方案理念，通过ABP的理念培植中小企业总部基地，以积极性的支持政策为保障，以优质的总部企业为工具，以管理咨询做事为纽带，以PE投资为驱动，以专业的成本运作为导向，打造计策性新兴家当的中小企业上市基地。\"大众
（以上来源自网络）
从富士康的进驻郑州开始，到2014年省、市、区大大们及各大银行行长一彪人物出席天下500强排名387位的 \"大众正威国际\"大众航空港经济实验区十平方公里手机家当的大手笔项目，通讯电子家当一贯是河南省招商的重点。不过，还有一些貌似摸鱼的手机家当项目大家很快就能看到了。
作为复兴通讯旗下的家当园项目之一，单单\公众复兴\公众的金子招牌的影响力，就不容小觑，不然也不会拿到如此地段的地块，再加上郭大大都接见人家董事长了，不用说肯定是重点工程。
初闻复兴项目的反应是\"大众我擦！
TM复兴也搞房地产？\"大众，后来一查，果真\公众复兴发展\"大众家当园投资在海内勉强能提的上名儿，排名30开外的样子，其他地区也有。不过这个不主要，更应关注的是：复兴项目是真的通过企业的集聚实现聚变，还是建好了自己用一部分，给其他配套企业一部分，或者是随便什么企业（答案是肯定的）。
复兴（郑州）家当园目前有以下情形：
1、一期快交房了，主打独栋办公，能否用于生产、研发要看详细建筑设计；
2、产权整栋办理，临街能作为商铺用场的要连上面的基层一块购买，但要单独核价，办理房管局正式联机网签备案条约时再均匀；
3、对家当进驻门槛宽松（你该当懂得）；
4、贷款招了工商和兴业等，针对不同的客户做30%-50%的首付。
2、联东U谷·经开国际企业港
位于航海东路与二***街向东一点，便是双汇郑州工厂北门正对面，项目总方案占地1275亩，一期140多亩，也便是先拿一期做，后边怎么弄你懂得。在联东的项目定位里属于\"大众综合体类\"大众项目，紧张方案了两种紧张建筑形态，一种多层厂房分割发卖，另一种企业独栋，生产、研发、办公都可以。
作为海内家本地产的领军企业之一，联东经开项目的方案、培植、产权以及后期做事该当都不会有太大问题，不过须要把稳的有三点：
一是对家当的哀求，由于 \"大众U\"大众的微笑曲线两端一端是政府，另一端才是企业，企业如果进驻须要提前理解是否符合经开区的家当方案哀求；
二是联东对进驻企业纳税强度有明确哀求，前三年要知足280元/㎡/年的纳税强度；
三是就联东的家本地产商模式而言，联东项目普遍的弱点是对家当造就，以是企业进驻了依然要靠企业独立重生，抱团取暖和、同行业集中什么的就别考虑了。
二、南区：郑州***科技园、中德家当园、瑞孚康健谷·国际医疗电子家当园（瑞孚·空港企业总部）、中国国际红枣家当综合家当园（好想你红枣家当园）
1、郑州***科技园
\"大众位于郑州航空港区四港联动大道和102省道交汇处，总方案占地面积2000亩，总建筑面积200万平方米，个中生产1300多亩，生活配套600多亩。项目总投资规模50亿元，总体引进台籍企业200 家、招纳精英企业800-1000 家，建成GDP贡献经济总量过百亿，税收贡献 5 亿元以上，直接就业超10 万人的企业发展公园、家当聚拢公园、财富增长公园。分5期开拓，一期占地150亩，容积率1.87。园区以生物科技、电子信息、总部经济为主导家当，以\公众企业独栋、模块建筑、家当公园、商务主尝聪慧园区\"大众的创新模式，打造国际化家当聚拢示范园区\公众。
(以上来源自网络)
所谓的航母、旗舰、标杆、高大上项目，曾经的航空港区唯一拿的脱手的家当聚拢项目（港区其余一个\公众脸面\公众是富士康，但非家当聚拢项目），省市大大们、省内其他市、区大大们常常不雅观摩的明星项目，光环无数……然而，现在彷佛成为了笑谈：一是大股东由某地首富变成了河南某建集团；二是方案2000亩变成了不到150亩；三是管理团队大换血；四是一期不敷十万平米工程建了三年没建好；五是所谓的家当集群烟消云散，管你投资还是自用，谁给钱就卖……
具内部职员透漏，郑州***科技园紧张有几个问题：
一是干系手续至今尚未齐备，三年仅取得三证。之前与客户签订的投资协议承诺可办理按揭贷款，因无法办理预售也无法实现，目前客户要用屋子需一次性付款方能交付利用，后来又变成了短期抵押贷款，客户须付50%首付，剩下的与工行签订贷款协议，客户还利息但不还本金。不过彷佛目前第四证没拿到，现在也无法办理。反正，万里长征结束还早，先把钱收完再说，不给完就不让你用（上面or背后有人例外哦）。
二是交房、质量和物业做事问题，说是要交房，有的连入户门、有的乃至电梯都没装，还有漏水什么的，彷佛很多与房屋有关的问题在这个项目都有表示。操持2015年开始收物业费，没有院墙、大门……做事嘛，谁用谁知道，你懂得。
三是配套问题，因郑州***科技园排污管网尚未与市政管网连接，要办理生产容许证的就该哭了，水嘛没有市政供水就用井水，电嘛依旧临电？
四是投资客购买占比相称高，周边拆迁村落民倒是买了不少，正经的生物干系企业一个手就差不多了吧，电子的更少，其他的只能用零零散星形容了。
五是剩下一点点未开拓的地皮，何时培植没有明确韶光，加上高新区一个小工业项目有点履历的跳槽做了营销卖力人，照搬高新区项目履历，把方案变了，弄成小户型标准化厂房、降落投资门槛……
以上只能算\"大众窥其一斑\"大众。据传有个投资280多万一两年了，哀求退房，让***科技园扣一部分用度都行，领导指示：拖着，有钱了再退；更故意思的是某企业卖力人定制***科技园二期三四千平米的独栋厂房，在产品没定，详细价格没有情形下，于2014年初交了150万，草签了一份约定笼统的协议，约定年底旁边交房，随即该企业专门定购了一套300余万的生产设备……该企业卖力人在2014年七八月份一看二期还是杂草地，与***科技园交涉……危急涌现了！
***科技园一把手出马，在东区某咖啡厅\"大众维稳\"大众，承诺把已建成的商铺划一块给其过渡，危急解除！
戏剧性的是，后来该企业要用过渡用房时，***科技园提出把定制厂房款支付80%方可免费利用，那可是一两千万哪……而培植方案还没影呢。
实在，作为不成熟的开拓商开拓的项目，更多的可能是赚一票走人，有点任务心和左券精神的还好，否则做企业的碰上无良+无耻的开拓商也同样只能自求多福。
2、中德家当园
河南裕港置业有限公司是北京金满盛投资有限公司全资子公司，注书籍钱1000万元，致力于中国度本地产的开拓及运营，立志成为中国首席家本地产专业运营商。北京金满盛投资有限公司已成功投资或直接开拓及后期运营管理的家当园区达数十个，遍布北京，上海，苏州等一线城市，累计入驻企业达1500余家，拥有丰富的家本地产开拓及运营管理履历。
中德家当园是裕港置业在港区开拓的首个医疗东西主题家当综合体项目，位于郑州航空港京港澳高速薛店出口西2公里，总占地约500亩，容积率仅有1.3，总建筑面积近50万㎡，方案有独栋厂房、开放实验室、工业设计中央、企业做事中央、配套酒店、公寓、商业街，是一个综合性当代化家当园。
（以上信息来源于网络）
实际上是新郑市辖区的项目，粘了港区的边，郑州的老板，安阳的老总，本地的设计院……项目一期约100亩，约13万平米，\"大众带院子\"大众的卖点切实的挠到了郑州企业主的痒痒，单户总面积小降落了投资门槛， FM104.1小疯同道搞怪风格的广告轮播，送公寓、送总裁班学习名额……统统的统统，高新区某工业项目发卖军队的操盘，交定金即发%提成的刺激，将项目做成了快销形式的传统房地产。
对付上文\"大众中国首席家本地产专业运营商\公众的宣扬，其总公司的情形找百度（有惊喜哦），彷佛张江高科都不在前三，中原幸福、联东等也才前十有一席位。不过这个对企业投资影响不大，毕竟任何一个企业都可以立志成为天下500强嘛，只是运营管理履历可不是说有就有、说行就行的。
须要关注的依旧是手续、产权、质量及物业做事，至于家当做事、开放实验室什么的，如果没建好、没有签在条约里，就祈祷吧。
3、瑞孚康健谷·国际医疗电子家当园（瑞孚·空港企业总部）
位于京港澳高速薛店出站口往西1.5公里解放路北段，\"大众因此高端医疗东西电子产品研发、孵化、转化生产、展示、交易为主题的综合性项目，是为科技创新型、经营创新型和配套加工型、咨询做事型企业构建的一个家当转型升级的经营平台。以医疗东西电子家当为主导，培植标准化、集约化GMP厂房，共享GMP仓库、实验室，引进国内外著名医疗电子、医疗东西研发企业，形成一个国际性的从事医疗电子科研、转化、生产、展销、企业孵化、专业人才培训、商务做事、生活配套为一体的多功能家当园，项目建成后力争创建国家级医疗东西家当基地。\公众
\公众由瑞孚置业统一方案、统一运营的综合化、国际化、低碳化、示范化、智能化、人性化的国际医疗电子家当园和总部办公区，届时将实现创新孵化中央组团、研发型企业组团、总部型企业组团、商务配套组团、以及医疗电子物流功能区五大部分，并配备会展中央、产品展示中央、学术互换中央、独占停机坪等，形成集高科技产品研发、展示、企业孵化、专业人才培训、商务做事为一体的多功能复合型工业园区。\"大众
（以上信息来源于网络）
中德家当园的邻居，由郑州瑞孚实验室装备净化工程有限公司牵头加好几个股东共同投资。上面两段项目先容以及两个项目名称，该当能看出，拿下地皮后投资方对付项目运行思路的混乱，这种征象符合当下经济环境不佳，实业公司纷纭转向其他投资领域的情形。君不见经开区医药物流园一期引进的8家医药批发企业，每家一块地，医药批发企业拿下之后有多少家没资金培植而纷纭找其他企业互助培植的，而现在医药物流园二期招商又开始了，依旧是踊跃争相拿地。
据理解，瑞孚项目的营销是***科技园离职基层招贩子员操盘。以是，上面两段先容上的宏伟蓝图，未来也不好说。
4、中国国际红枣家当综合家当园
\"大众位于新郑市薛店镇，南临S102省道，总投资23亿元，并方案了\"大众一区、两心、三园、四组团\公众。\"大众一区\"大众是一个年交易100万吨红枣及其枣制品交易市场；\公众两心\"大众即国家级红枣技能研发中央和木本粮博览中央；\公众三园\"大众是指一个枣博园、一个万果园和一个植物园；\"大众四组团\"大众则包括商贸物流组团、生产加工组团、生态旅游组团和新型社区组团。终极，中国国际红枣家当综合家当园将成为集加工、商贸、旅游、社区等配套做事功能于一体的大型综合项目。\"大众
（以上信息来源于网络）
对付好想你投资红枣家当园的目的是掌握其上游，锁定原材料本钱，还是其他，不做揣测，网络上已经有很多宣布了。想知道的是，目前大量的建筑主体已经封顶，营销团队组建好了么？谁爆点料？
三、西区：郑州电子电器家当园（龙鼎企业中央、嘉图·西城发展基地、金玺·总部港）、企业公园、河南电子商务家当园、北软慧谷·郑州高新企业加速器、易谷·河南文化艺术网商园。
1、郑州电子电器家当园（龙鼎企业中央、嘉图·西城发展基地、金玺·总部港）
\公众方案1250亩地（一期），总投资30亿元，总建筑面积120万平方米，位于红松路西、枫林路东、莲花街北、新龙路南四条路合围区域。郑州电子电器家当园涉及家用电器及各种配件制造、外包装材料、仓储、物流等行业。10月建成后，将形成配套较为完善的辐射华中、华北地区的中部首个电子电器工业园。郑州电子电器家当园作为高新新城开拓的主要组成部分，它的建成将有力推进新区的拓展，将为加快新区培植步伐作出主要贡献，并有力地推动高新区经济社会的快速发展。\"大众
（以上信息来源于网络）
郑州电子电器家当园是格力电子从惠济区转向高新区建厂（惠济不哭，都是为了郑州发展）后方案的配套园区，地皮有工业和科研设计两种，工业地皮大部分给了所谓的格力配套建厂利用，路边很窄一点工业地块和科研设计地块分别还造就了上面三个项目，也便是郑州高新城培植发展有限公司和臻美置业、嘉图置业、金玺置业联合开拓（真正的近身格斗）。据传索克早前也意向在附近拿地，后来……没后来了。
项目的确是统一方案的，但三个项目内部建筑设计有差别，而外部看起来是同等的，3以上的容积率，惨不忍睹的绿地率（可以用\公众无\公众来形容，仅剩路边绿化带目前又成了菜园子），与大学科技园同一个物业做事公司1.8元/㎡的物业费，电费预充值消费……（进驻企业要努力呀）
一是三个项目发卖都是配套企业和电子电器企业么？（答案是绝对的）
二是龙鼎项目标准厂房已经交付利用，实地稽核进驻企业情形就能理解到底如何（不过做龙鼎发卖职员很幸福，写字楼发卖员提成1%，中间人还有6‰，再加上内部管理不善，倒房利润很丰硕哦）。嘉图项目15万方的2014年发卖任务完成有4万方么？）
三是为什么给三个小公司瓜分？（底细？）。
四是科研设计用地上的高层能办理预售么？能分割么？（发卖职员表示都可以哦）。属实的话同为科研用地的万科美铭项目情何以堪？不过高新城培植向三个项目按建筑面积收取500元/㎡用度冲抵地皮利用费，彷佛可以疑惑为什么是绿灯的端倪。而且这还不算东方金典的总部企业基地、千禧的中原广告家当园、纽科梦特区等早前的科研用地项目。
2、企业公园
\"大众位于西四环与科学大道交会处向南200米路西，占地约200亩，总建筑面积约40万平方米，为中原创始4C家当综合体（研发、生产、互换、协作），致力于为企业供应研发、生产、互换、协作整体运营办理方案。园区方案高新区首席水景商务独栋、联排车间等高端产品，知足入园企业\"大众厂办一体\"大众、\"大众产研一体\公众的高端需求。园区还方案了大中小型会务中央、高端产品展销中央、招商洽谈中央、银行、高档西餐厅、员工宿舍、餐厅、酒店等商务配套，知足企业的会务接待、招商洽谈、招商展示等品牌形象展示功能，形成企业研发、生产和商务办公的品牌形象基地。\"大众
（以上信息来源于网络）
前身是环科药业的厂区，在正弘打造高新数码港项目之前就启动了，而且高明的是不用像高新数码港拆迁、变更地皮性子那么麻烦。如果赵老板以地皮入股，得到的收益恐怕要干很多年医药都不一定追的上；如果是把地卖了，恐怕又的懊悔N久……不过可以肯定的因此工业之名行商业开拓之实，不信可以去看博思堂营销推广策略报告。
3、河南省电子商务家当园、北软慧谷·郑州高新企业加速器两个项目，易谷·河南文化艺术网商园（惠济区辖区，算西区吧）
据媒体资料显示：\"大众2011年，郑州市政府在《郑州市电子商务发展方案纲要（2010~2015年）》中提出要支持十大电子商务做事平台培植，按平台培植设备和软件实际投资的20%给予帮助；每年选择认定100家旁边电子商务重点示范企业，给予一次性30万元的褒奖，并鼓励开展万户中小企业电子商务培训。
从2012年起，河南省支持金水区、二七区、高新技能开拓区、郑东新区4个区培植电子商务家当园，并操持到2015年在郑州建成10个电子商务示范基地。
郑州高新区管委会设立电子商务家当发展专项资金，2013年至2017年，每年安排3000万元用于扶持电子商务家当发展。同时，入驻河南省电子商务家当园的企业，还可免费利用电子商务家当园及高新区现有软件、动漫、广告、电子商务等各种公共技能做事。\公众
\"大众河南省电子商务家当园目前已有百度、淘宝、阿里巴巴、甲骨文、中国网库、慧谷、奇虎360、上海锋范、河南瑞之旗、郑州悉知、腾讯微博、新浪微博、友宝科技等20多家龙头企业进驻，中国网库\"大众实体企业单品电子商务家当孵化基地\"大众、 淘宝网\"大众特色中国·河南馆\"大众，甲骨文河南密码中央项目、阿里巴巴·河南（郑州）家当带项目、百度河南营销做事中央……到2015年全部建成后，将实现占地100亩、入驻企业100家、产出100亿元、税收10亿元、10大家当做事平台的\"大众五个一\"大众目标。\"大众
（以上信息来源于网络）
……………………这么多省略号都不敷以表示该家当园的牛X，但有\"大众大跃进\"大众的嫌疑。反正纳税人的钱砸进去了，希望能切切实实的推动河南电子商务的发展吧。
北软慧谷，唯一的加速器项目，能说说300多平米的三层小楼是干嘛的么？与华晶金刚石有关系么？
至于易谷·河南文化艺术网商园，希望是切切实实玩文化艺术，切切实实的发展电子商务，而不是切切实实的卖办公楼。
四、北区：河南外包家当园、中部港、聚方家当园
1、河南外包家当园
\"大众位于中州大道连霍高速入口向东约4.5公里，占地426余亩，方案建筑面积约60万平方米，一期占地122亩，二期占地184亩，三期占地120亩。培植以信息技能外经办事为主，以软件外包为紧张支撑的专业性的中原地区的外包企业聚拢园区。以\"大众聪慧公园\公众为做事理念，以国际化的标准、超前的意识、领先的形态，倾力打造一个以总部办公、商业配套、精英寓所、星级酒店为一体的综合园区。以云做事平台、物联网、外包家当环境运营平台、系统集成运营平台四大支柱功能构建的中原经济区电子信息行业中央型运营商。公司依赖国际电子信息龙头企业团队、国际家当园区开拓培植团队、海内家当环境搭建有名团队、省科技厅高技能孵化器团队、省内有名理念运营团队构建成的五大精英团队。对内打造做事外包家当聚拢核心，对外吸引天下500强电子信息企业做事外包互助，对下贱发挥孵化器实质造就电子信息类新兴中小企业互助，是国家计策转移新形势下的科技新城运营航母型平台。\"大众
（以上信息来源于网络）
堪比高新区河南电子商务家当园的超豪华+高大上阵容（***科技园靠边站），可是建筑的豪华只要肯砸钱就能实现，而\公众云做事、物联网、外包家当环境、系统集成\"大众哪个是砸钱就能实现的？这四项在海内尤其是省内的发展状况轻微理解一下该当都知道实现的难易。科教用地的性子也决定了只能办理大产权证，而最小1300㎡，15000元/㎡的均价（能优惠10个点以上）的投资门槛，决定了大多数中小企业没能力购买（不过可以1.5元/㎡/天租赁进驻）；河南外包家当的现状决定了招商工具事实上的无家当门槛。不过这些都不影响前徐布告11月6日下午的稽核，不影响外包家当园11日在希尔顿举行的外包家昔时夜会……
2、中部港
位于中州大道连霍高速入口向东约2公里，总占地900余亩，个中一期511亩，共培植79栋高端商务综合体（另说是390亩，73栋），主打低密度商务办公。2011年面世，请的在成都置信事情过的人做的方案，打了一段宣扬后逐渐没了下文，后来彷佛被永威接手……
3、聚方家当园
位于中州大道连霍高速入口向东约4公里，\公众郑州聚方科技园有限公司联合清华大学、清华大学河南校友、清华紫荆控股、河南省工信厅共同投资兴建，总用地约45亩，总建筑面积近10万平方米，操持培植成5A级标准的写字楼中央，同时聚拢总部经济、教诲做事、科技研发、文化旅游各类上风于一身，将建成与郑东新区配套的生态科教新城。从而形成协力，打造一个融知融智，研发创新，上风互补的新材料科技园。\"大众
（以上信息来源于网络）
范例的实业公司不务正业变相搞房地产的，（不外乎是上了个清华总裁班，就成了清华校友了，拉虎皮做大旗的样本，工信厅敢投资？）抛开这些不说，反正成功了又抵干N年实业，不过聚方项目彷佛受区位环境现状和郑州市房管局工业用地办理产权政策的影响导致发卖陷入困境，而且目前工程培植已近后期，压力不小哦。
五、其他：江西商会中小企业家当园、西雅图创新家当园、劝业·新材料家当园
1、江西商会中小企业家当园
貌似以外省商会名义在河南做项目的可不少，新乡获嘉不有个中原家居家当园也是江西商会名义整的，黄河桥北还有个安徽商会名义整的新屯子改造别墅项目，还有晋商项目、闽商项目、浙商项目……不过江西商会中小企业家当园是个小项目，没见什么动静，投资的同样要把稳培植手续、产权、质量等，至于后续做事，问上帝吧。
2、西雅图创新家当园
荥阳项目，位于科学大道西绕城高速交汇处西1.5公里，地皮大部分已开拓，以企业办公名义建了大量的联排和多层复式洋房，市区办公物业都够卖几年了，谁去那办公。须要关注的是：
1、据业内人士彷佛方案证已经被政府部门收回；
2、间隔南水北调主干渠1000多米，环评难办；
3、买了标准厂房两三年房产证还没拿到的要把稳了，老板是个大概有80岁的美籍***老头（你该当懂得）。
3、劝业·新材料家当园
上街项目，占地约132亩，总建筑面积约14万㎡，包括单层独立厂房、3-4层独栋及联排厂房、6层商务办公及孵化中央、1-2层沿街配套商业等多元形态，集生产、仓储、办公、展示为一体的大型全功能工业园区。
标准多层厂房和12米高单层钢构仓房已基本售完，剩下的办公楼、商业部分据多家代理公司一贯想找代理公司。
结束语做企业不随意马虎，尤其是中小企业，用辛劳钱为企业找个安稳的地儿好好经营是对的，但选择品牌、实力企业开拓的家当园会相对安全，有家当园开拓运营履历、能为进驻企业发展做出切实努力的也行。企业选择哪个家当园投资兴业，谨慎一点、理解清楚了再脱手才不会错，毕竟这也是\"大众买卖\"大众。
（完）
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